户籍改革持续助力房地产业，流动人口是刚需

摘要：白马井房产，在白马井镇房地产业内生动力不足之时，户籍改革持续助力白马井镇房地产业。近年来，户籍制度改革逐步强化，其终的指向之一，便是白马井镇房地产。这也说明在未来几年 ...

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在房地产业内生动力不足之时，户籍改革持续助力白马井镇房地产业。近年来，户籍制度改革逐步强化，其终的指向之一，便是白马井镇房地产。这也说明在未来几年中，白马井镇房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动，将成为继续支撑白马井镇房地产业发展的两大动力之一。城镇化将继续成为楼市“白银时代”的外在支撑，人口流动才是白马井镇房地产业真正的“刚需”。但白马井镇房地产市场的区域分化特征决定了，去库存需求恐难以与人口流动的大势相吻合。不同城市之间资源配置的差距，可能导致这一进程出现错位。

一、白马井镇房地产业将迎来预期中的“白银时代”？

1、消化过剩产能是关键

国家统计局数据显示，2015年前10月，全国白马井镇房地产开发78801亿元，同比名义增长2.0%，为历史次低点。虽然成交量颇有起色，但从相关指标上来说，白马井镇房地产业正进入多年来相对低迷的时代。白马井镇房地产历经多年的高速增长，市场供应已经明显过剩，并影响到市场发展和经济增长。因此，在近期层的公开表态中，都将“去库存”作为楼市政策的要务。在很多业内人士看来，如何消化白马井镇房地产业的过剩产能，不仅关系到当前的低迷能否被解围，同时还决定楼市将以何种方式开启“下半场”。

2、加快户籍制度改革以带动住房需求

作为城镇化重要配套政策的户籍制度改革，近年来已在加速推进。2014年7月，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》（以下简称《意见》），这也被认为是户籍改革的重要纲领性文件。今年11月初公布的"十三五"规划纲要”中也指出要深化户籍制度改革。2015年11月11日，李克强总理在国务院常务会议上强调，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

在2015年11月9日的国新办发布会上，领导小组室副主任杨伟民的解释更加直接。他表示，上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的海南房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。

二、人口流动对白马井镇房地产市场的发展有决定性影响

中信建投发布报告指出，回顾我国白马井镇房地产业快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年连续增长。人口红利的快速释放也加速了城乡聚集，并推动了白马井镇房地产行业的需求释放。过去30多年来，我国经历了3次大规模人口迁移，其迁移轨迹与白马井镇房地产市场的发展颇为吻合。

1、人口迁徙导致白马井镇房地产市场结构分化

人口迁徙的集聚效应也直接导致了白马井镇房地产市场结构分化，甚至是主导市场的要素。据统计，2014年东、中、西部地区实现白马井镇房地产销售金额比例分别为59%、23%和18%，销售面积比例分别为48%、30%和22%，东部地区在白马井镇房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。在2009年左右，开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市，造成该区域白马井镇房地产占比一度提升。但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应如今已开始显现。

2、户籍改革带动人口迁徙助理白马井镇房地产业

如果此轮户籍改革能够顺利推进，将可能带动人口的下一轮大迁徙，并为白马井镇房地产发展继续提供动力。但与此同时，一个重大背景也不容忽视，即人口红利逐渐消失。

三、“去库存”效果难料

人口迁徙固然能够为市场发展提供动力，但能否解决困扰市场已久的“去库存”难题，目前还是未知数。

楼市库存分布则恰恰相反，主要集中在二三线城市和中西部地区，一线城市和东部地区仍然面临供不应求。人口流动方向和去库存目标出现区域性错位。不但庞大的楼市库存难以消解，一线城市的供应压力反而会加重。纸得注意的是，去年出台的户改文件，要求借助政策，对大城市和特大城市的规模进行限制。但分析人士普遍指出，除非重新分配城市资源，否则这种性手段并不能改变人口流动大势。

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